Du Proprio ou un courtier immobilier?

Je vous raconte avec toute objectivité ma récente expérience de la vente de mon condo. Non seulement parce que je pense qu’il est important de faire des choix éclairés, mais je crois qu’il important de voir quelles sont toutes les options lorsque vient le temps de vendre sa propriété.

Les questionnements légitimes d’abord

Lorsque vient le temps de vendre sa propriété, tous les vendeurs se posent dorénavant la question à plusieurs milliers de dollars : un courtier ou Du Proprio? Normal, lorsque dans mon cas, je savais qu’une commission, même négociée, allait me coûter l’équivalent d’un salaire annuel pour un diplômé du secondaire.

Sachant que chaque situation est différente, je précise d’abord que pour plusieurs la solution paraît simple : éviter un courtier. Mais, il y a tout de même des conditions de base pour aller vers un site de publicités immobilières. Je ne dirai jamais assez que la pression du site duproprio.com sur le courtage immobilier a été une vraie brise de fraîcheur pour ne pas dire une bise de changements majeurs dans cette industrie sclérosée.

Mon premier billet de blogue le 12 décembre 2007 s’intitulait : Devenir riche en magasinant une maison en ligne! Il faisait largement état à l’époque du retard technologique de toutes les bannières exceptées www.duproprio.com qui changeait les standards de l’industrie. Trois ans plus tard, j’écrivais un autre billet : Magasiner une maison en ligne : les sites Web changent, mais les coutiers? Le progrès a été lent, voire très lent auprès de ces dinosaures forcés de changer à cause de la pression des nouveaux joueurs.

J’étais donc l’une des premières « fans » de cette approche DIY « do it yourself » qui permet d’économiser des milliers de dollars. Ces spécialistes du référencement naturel qu’ont d’abord été Du Proprio, m’ont même permis de recruter une grande bannière en courtage immobilier pour exercer mes talents de référencement naturel au début de la guerre « SEO ».

Normal donc de se demander si cette solution est adéquate pour nos besoins. En 2020, mon père a vendu avec Du Proprio après plus d’un an. Ma sœur a abdiqué et après son échec Du Proprio, elle a pris un courtier qui a vendu, mais à prix inférieur. Et moi, j’ai réussi avec Du Proprio. Nos expériences et besoins étaient différents, mais surtout nos propriétés et marchés très différents.

Ma démarche avec duproprio.com

J’ai longuement hésité avant de faire le choix de payer pour une annonce immobilière avec Du Proprio. D’abord, j’étais quasiment certaine de vendre dans un très court délai selon les analyses d’un ami courtier. Au fond, je voulais simplement un affichage pour donner de la visibilité à ma propriété.  Cet ami m’assurait un coup de main, donc même les outils Du Proprio devenaient secondaires. André Sauvé qui fait les annonces pour Re/Max parle pour tous les courtiers au fond. Il vante tout ce qu’ils peuvent faire pour vous… et j’arrête ici.

Du Proprio a le même discours dans des mots différents pour contourner l’OACIQ qui s’acharne sur leur cas. Une guerre de tranchée entre un média d’annonces immobilières qui outille les vendeurs sans expérience et les bannières qui regroupent des courtiers accrédités. Car pour devenir courtier, il faut un minimum de formation. Le droit immobilier n’est pas un conte pour enfants. Du Proprio aide les ventes faciles, mais ne parle jamais des ventes compliquées par les embûches légales. Bien sûr, vous pouvez parlez à des notaires ou conseillers légaux avec Du Proprio si votre forfait le permet. Mais sans la moindre responsabilité faut-il ajouter.

Je me décide donc à entreprendre ma démarche pour « annoncer » ma propriété dans le site Du Proprio. D’abord, ils me forcent à prendre un rendez-vous téléphonique et ils me proposent des choix d’horaire très précis. Me voilà à attendre un appel, un samedi matin, pour prendre un forfait avec eux. Je mets tout de côté pour cet appel. Il n’est jamais venu. J’ai dû rappeler pour me faire dire que ces rendez-vous sont approximatifs!!!! Ça commence bien! Honnêtement, j’ai failli dire d’oublier ça, mais j’ai accepté de discuter parce que je voulais absolument me payer une « annonce » dans leur site. Ici, comprendre que tout le reste n’avait aucune importance.

Je choisis un forfait, et me voilà encore face au choix de prendre un rendez-vous avec une personne, car m’envoyer la pochette que je viens de payer n’est pas possible. Il faut absolument que ça soit remis en mains propres et l’excuse parfaite : la séance de photos. Alors après des acrobaties d’agenda, je trouve une plage dans l’horaire plus de 10 jours après que j’ai payé déjà sur ma carte de crédit. Donc, impossible de mettre l’annonce en marche, je dois absolument attendre la visite du représentant qui prend les photos. Je ne peux pas mettre les miennes en attendant, les standards exigent « leurs photos » qui sont « leurs propriétés » même si vous payez le gros prix. Une question qui me chicote encore d’ailleurs; si je paie, comment peuvent-ils en exiger l’exclusivité, après tout ce sont des photos de chez moi de surcroît?!

Arrive enfin le jour des photos. Le ménage est fait, le home staging défini, formalités en cours et finalement, je pourrai afficher ma propriété et commencer la vente. Le gentil « rep » arrive avec son iPad pour prendre ses photos, mais avant séance de présentation de ma trousse avec une grosse « parenthèse » sur les forfaits. Il semble que le forfait que j’ai pris ne soit pas tout à fait bon, car mes photos sont limitées à 8, que 50% des personnes adorent les visites 3D, et les mises en avant se terminent rapidement si on ne paie pas pour être remise en avant etc. Évidemment, tout ça disponible que dans les forfaits supérieurs qui sont nombreux. J’arrête ici le « pitch » de vente, mais clairement, si je ne double pas la mise, je vais le regretter.

Je lui demande, coup donc, as-tu une commission pour mon « upgrade »? Il me dit après hésitation, oui, mais très peu. Je reconnais que c’est normal pour une entreprise de vouloir faire de la vente. Mais si je n’étais pas une experte marketing, je vous dis que j’aurais flanché. Il me semblait évident que mon forfait allait me mener nulle part en direction de la réussite selon son analyse.

Après avoir fait le tour de ma trousse du bon courtier « DIY », il me quitte en me disant : « félicitations, vous venez de vous acheter une job de courtier ! ». Quel drôle de commentaire, heureusement que je sais gérer mon stress, car la pression est montée d’un seul coup.

Les téléphones, les courriels, les textos en rafale!

Alors arrive le jour tant attendu, je mets enfin en ligne mon annonce. J’avais déjà l’impression que j’avais entrepris le parcours de la croix et la bannière juste pour être en ligne. Je rappelle que je savais ce que je voulais. Je connaissais la valeur de ma propriété, tous les détails nécessaires à la mise en vente, j’avais fait déjà le travail de préparation qu’un courtier fait normalement pour vous. Disons que rendu à l’étape de l’annonce, la grosse part du travail était fait. Notez qu’avec Du Proprio, vous pouvez payer un forfait plus cher pour avoir droit aux prix des vendus autour de vous… vendus avec du Proprio faut-il le préciser.

Bref! Jour 1 et pour les 60 jours suivants, les messages ne dérougissent pas. Particulièrement les 20 premiers jours. Pas un seul appel d’un acheteur potentiel, mais que des télémarketeurs à la solde de courtiers, ou des courtiers eux-mêmes. Je décide de rencontrer quelques-uns d’entre eux pour entendre leur discours. L’une me confie recruter 100% de ses propriétés via Du Proprio et être la meilleure courtière en ventes immobilières après Dieu. L’autre me dit être l’expert de mon secteur. Un autre me vante sa feuille de route digne d’une médaille du mérite. Et ainsi de suite pendant des semaines. J’ai rencontré quatre courtiers au total et parler avec beaucoup plus.

Tous m’offrent sans exception de me rembourser les frais Du Proprio et même de me laisser vendre par moi-même sans autres obligations de ma part. Ils me disent tous que seulement 30% des propriétés sont vendues via ce site. Que je me prive donc de 70% du potentiel sur Centris. Ils ont tous des clients potentiels, c’est d’ailleurs le discours d’intro. Je leur propose une commission sur référence, ils refusent tous. Leur but est réellement d’avoir le listing qui semble les faire briller au temple de la renommée du courtage.

J’ai suivi un réel cours de vente en immobilier, car les tactiques sont assez similaires. J’ai même pu avoir une liste de tous les sites où afficher sa propriété. D’ailleurs, je connais une personne qui a vendu sur Facebook Market en 4 jours. Pour dire que vendre est juste une question de visibilité. Le reste est une question de négociations et de documents légaux.

Après un mois, aucune visite, aucun appel d’un acheteur. Juste des courtiers affamés. Je suis découragée. Je me dis, j’ai vraiment manqué le timing. Début de 2^e vague de confinement. Tout joue en ma défaveur.

Un courtier m’appelle et me convainc que mon prix n’est pas assez élevé. Je dois dire qu’après un mois sans appel, je croyais plutôt à l’inverse. Je planifie un rendez-vous avec lui.

Une offre difficile à refuser

Je rencontre donc ce courtier d’une bannière privée qui a le bon ton avec moi et me convainc que mon condo doit être revu à la hausse. D’ailleurs, en montant mon prix, je pourrais donc payer sa commission. Il m’offre un contrat ouvert. Il me rembourse mes frais Du Proprio s’il vend. Nous convenons d’une commission x pour une vente sans collaborateur, ou avec collaborateurs. Me voilà avec 100% de visibilité. J’avais perdu octobre. Me restait l’espoir de novembre et décembre avant les fêtes.

Finalement, j’envoie un message à tous mes courtisans pour leur dire que j’ai finalement signé avec un courtier et qu’ils peuvent désormais faire une commission avec « leurs acheteurs potentiels » à titre de courtier collaborateur. Pas de son, pas de lumière. Ils n’ont même pas répondu à mes messages. De la frime et je me demande encore pourquoi. Une commission équivalente à un collaborateur était la seule chose à espérer s’ils vendaient eux-mêmes sans collaborateur. La plus perdante était moi, car avec deux courtiers (inscripteur et collaborateur), je devais payer la totale. La course aux inscriptions était donc le seul objectif? Bref! J’arrête ici et je vous laisse conclure.

Finalement novembre passe. Le silence total. Encore un mauvais timing me dis-je. Décembre se pointe le bout du nez et oups, en l’espace de 2 semaines, 3 visites avec le courtier, et 2 avec Du Proprio. Rendu-là, les acheteurs font le tour et chacun savait que j’étais affichée sur les deux réseaux.

À qui profite le coût d’une commission?

Finalement, je reçois une première offre de mes clients Du Proprio. Une offre ridicule dois-je préciser. L’argument-choc : je n’ai pas de commissions à payer. Euh! Je m’excuse, mais à qui profite l’épargne d’une énorme commission? S’en suit une longue litanie d’offres, contre-offres, contre-contre-offres et la veille de Noël, mon condo est vendu. J’ai vendu moins cher que mon courtier l’aurait vendu, je le sais.

Mais pour avoir l’équivalent dans mes poches, il aurait fallu que le prix de vente soit plus élevé d’au moins 25-30 milles. J’ai préféré clore la vente et faire épargner la majorité de cette économie aux acheteurs. Je n’avais aucune envie de continuer à espérer une offre qui ne viendrait peut-être pas avant un long délai. Peut-être une offre similaire avec le courtier qui m’aurait convaincu d’accepter pour finalement être encore plus perdante.

Ma conclusion : le meilleur des deux mondes

Si j’avais un conseil à donner, ça serait certainement de trouver le courtier prêt à faire un arrangement gagnant avec vous et faire une annonce avec le minimum du forfait Du Proprio. Le plus tôt, le mieux. Cela permet de clore le sujet assez vite avec la pléiade de courtiers affamés qui utilisent Du Proprio comme un site de recrutement de leur clientèle.

Le courtier vous aidera à afficher le bon prix. Et si ses efforts de visibilité sont efficaces, il vous trouvera un acheteur. Sinon, ceux qui ne veulent pas de courtiers et qui souhaitent magasiner sur Du Proprio savent que trouver une propriété via Du Proprio n’est qu’une partie de l’offre sur le marché.

De plus, comme chacun prêche pour sa paroisse, donnez à chacun la valeur qu’il mérite. Si vous vendez vous-même, dites-vous que vos acheteurs vous feront la chanson de la commission épargnée pour vous négocier à la baisse. Votre courtier fera monter le prix de votre propriété pour qu’au final vous obteniez le prix espéré dans vos poches. À la fin, quelqu’un paiera cette commission réelle ou fictive, et faite en sorte que ça ne soit pas vous.

S’il est vrai que le métier de courtier n’est pas toujours facile, personnellement, je trouve abusives les commissions pour les propriétés d’une certaine valeur. Je pense que les plafonds, ou les commissions par palier devraient être une norme si nous voulons faire du ménage dans tout ça.

Une commission est taxable en plus. Il faut être bien certain que le courtier vaut bien le prix que vous paierez. Quant à Du Proprio, ils continuent de m’appeler pour m’inciter à célébrer ma vente et leur donner de la visibilité. J’ai payé déjà pour ma visibilité et je considère que les vanter davantage n’est pas à mon avantage, mais bien au leur. S’ils veulent me payer pour ça, je suis ouverte. Déjà que dans votre contrat, ils vous obligent à inscrire « vendu » jusqu’au notaire!!!! Mais pour qui ils se prennent! Ils m’ont chargé un espace de publicité dans leur site, et je paye pour les publiciser dans ma rue? Qui rit de qui ici?

En attendant, à mon humble avis, je pense que plusieurs personnes sont parfaites pour Du Proprio. Mais LesPac, Kijiji, Facebook Market et j’en passe sont aussi très efficaces. Et tous les documents sont disponibles sur l’OACIQ et particulièrement les guides du vendeur et de l’acheteur.

Vous pouvez même payer un courtier pour faire vos visites ou vous aider dans vos papiers. Vous pouvez vous faire un budget publicité de votre côté pour annoncer votre propriété. Les courtiers qui savent faire des affaires peuvent faire des arrangements avec vous. La vraie question est de connaître votre temps disponible, le prix que vous êtes prêt à payer pour déléguer ce travail de mise en marché et votre capacité à discuter directement avec les acheteurs potentiels. Disons que la qualité de votre produit influencera grandement la décision finale.

Nul n’a le monopole de la vérité et je remercie le ciel que mes acheteurs étaient dégourdis. Ils m’ont facilité la tâche, tous les documents étaient parfaits. Je ne vois pas comment un courtier aurait fait mieux.

C’est une question de chance que j’aie vendue par Du Proprio, parce que la vérité est simple : un acheteur cherche la maison de ses rêves, et plus il est motivé et plus il la cherche partout. Soyez Présent, là où vos acheteurs vous cherchent. Pensez comme un acheteur!

Si votre propriété est mise en valeur et visible, vous vendrez avec ou sans un courtier. Le mieux est toujours d’avoir un maximum d’options. Imaginez une commission de 25 000 $, c’est un gros budget pour de la publicité non? À la fin de la course, les courtiers vendent leurs talents marketing et Du Proprio vend de la publicité. Une question de marketing en ligne… un sujet que je connais de long en large.😉

La haute saison est ouverte pour le marché de l’immobilier, soyez futés!

PS J’ai volontairement omis de nommer les personnes impliquées dans ce billet. Le but n’étant pas de faire de la publicité à qui que soit ou nuire à qui que ce soit. Ceci est mon analyse à partir de plusieurs années d’expériences en immobilier pour moi personnellement et à titre de conseillère marketing auprès d’un courtier immobilier et d’une grande bannière de courtage immobilier. Plus particulièrement une mise à jour sur la situation du marché suite à mon expérience personnelle. Tirez les conclusions que vous souhaitez, mais sachez que tout ce qui est dit ici est 100% authentique.